取消地價上限後城投再託底 南京土拍市場釀變
21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
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11月27日，南京市規劃展覽館人頭攢動。當天“歷史文化與宜居宜業——2023南京秋季住宅用地招商推介周”正式開幕，南京2024年計劃供應的部分地塊資料也隨之公之於衆。由於南京核心區明年近30宗地塊資料的公開，開幕首日吸引了不少開發商關注。
在剛剛過去的最新土拍中，南京開啓“取消最高限價改搖號爲價高者得”新政後的首場土地出讓，該批次地塊總用地面積28.536公頃，成交總價55.07億元。推出的9幅涉宅用地全部底價成交，且均爲城投企業拿地。
南京一名房企人士指出，當前南京樓市一二手房去化放緩，土拍時，城投再度入場託底。爲打破這一局面，促進土地市場與房地產銷售去化端的良性循環，南京2024年的土地推介中，也出現了新的趨勢。
板塊地價波動
10月，南京取消地價上限。更早前，南京已放開房價限制、限購等。但11月25日的土拍，仍然全部底價成交。分析人士認爲，這與地塊質量、樓市持續低迷有關。
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此次土拍也是南京2023年的第8次土拍，共推出9幅宅地。9幅宅地總面積約28.536公頃，起拍總價55.07億。公開資料顯示，9宗地塊分佈於江心洲、邁皋橋、大校場、雄州龍池和溧水永陽、東屏街道板塊。只有3幅地塊在主城，分別位於江心洲、南部新城邁皋；其餘地塊所分佈的板塊能級普遍不高。
回顧拿地企業，基本爲市級、區級城投平臺公司。南京公用（000421.SZ）旗下的南京中北置業有限公司（簡稱“中北置業”）今年首度拿地，拿的是綜合質量不錯的江心洲G70地塊。地塊總價9.2億，樓面價30518元/平方米。地塊位於江心洲島北片區，生態環境宜居，周邊配套成熟，同時周邊競品較少，具有較好的市場開發機會。
南京南部新城會展中心發展有限公司（簡稱“南部新城發展”）也是市級城投企業，此次拿下了單宗金額最高的大校場G77地塊，成交價19.8億，樓面價31576元/平方米。
南京棲霞區財政局旗下棲霞國資以6.1億競得邁皋橋G71地塊，樓面價15507元/平方米。其餘地塊則有六合新城建設、溧水城建獲取。
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業內人士調侃此次土拍爲史上最快土拍，上午9點30分土拍剛開始，9宗地塊就陸續進入待公證或已成交的狀態。
值得關注的是，河西板塊地價在此前半年內還呈現曲線上漲的態勢，經過此次土拍城投托底拿地，地價出現下行趨勢。今年3月，江心洲G04地塊被中海27.2億元競得，樓面價28648元/平方米，案名爲中海江灣境，A、B兩個地塊共規劃打造15-25F的小高層、高層住宅，綜合容積率2.26。
據悉，9月27日該項目首開，68套房吸引186人爭搶，中籤率不到37%，當天成交7成，截至目前前期房源已銷售9成。9月27日，江心洲G54地塊由南京智慧綠島開發建設有限公司以底價21億元競得，成交樓面價30458元/平方米，容積率僅1.5。
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就在不遠處的河西中板塊，綠城10月份拿下G55地塊，刷新了板塊樓面價記錄。
此次城投以底價獲取江心洲地塊，展示了市場的變幻萬千，同時也表明瞭如果樓市行情穩定，江心洲G70地塊或許並不會遇冷。
同策研究院數據顯示，9月份，南京新房成交37萬平方米，10月份成交43.6萬平方米，11月份預計成交40萬平方米左右。同策研究院研究總監宋紅衛認爲，受新政影響，南京新房10月份去化較9月份有一定幅度上漲，但是11月份市場有所回落，政策時效性在不斷下降。
新政對南京二手房的影響則表現爲，掛牌量上漲，成交放緩。由於議價空間擴大，二手房同類型房源成交價格進一步走低。我愛我家南京研究院數據顯示，10月南京二手房新增掛牌量7411套，環比再漲7.2%；二手房新增掛牌均價爲31473元/平方米，環比則下跌1.8%。南京購房者對一二手房價格預期不高，房企投資意願不足。在這種局面下，南京年末土拍城投托底不足爲奇。
不過，南京年底土拍供應節奏不停。11月15日，南京還掛出了18宗地塊，將在12月14日上午拍賣，用地面積約56.1公頃，起拍總價135.37億元，涉及河西中部、玄武、鼓樓、江北核心區、城東、六合等板塊。
醞釀變局
以招商會形式推介土地，是南京近年來一直持續的做法。事實上，近年來，江蘇幾個主要城市，包括南京、蘇州、無錫、常州等地的土地出讓，都不乏招商部門的介入。
從此次招商會來看，南京對於2024年土地市場還是寄予厚望。每個板塊幾乎都拿出了高品質地塊。比如江心洲板塊拿出2宗“低密江景宅地”；南部新城在機場跑道上再推2塊土地；江寧也拿出了“壓箱底”的南站地塊；麒麟科創園、小行、雨核等熱門板塊也將補倉。
除了熱門區域保持穩定的供應量，那些近年來幾乎沒有土地供應的板塊也開始推地了，比如雨花臺區的安德門板塊、玄武區的徐莊軟件園。
此外，南京在本次土地推介會上，對地塊出讓條件做出了一些調整，或許從中能窺探未來土拍市場的趨勢。比如，首次取消了容積率的指標設置，僅設定限高指標，可結合企業的意向設計方案進行地塊規劃指標的優化。
從當下的土地市場來看，未來南京土拍市場會有哪些趨勢？前述業內人士認爲，地價或面臨調整。比如，江心洲未來擬出讓的地塊不僅容積率低於1.5，而且政府還給出了一些產品設計參考。據瞭解，方案設計參考圖均爲4層大平層的結構。這類產品在南京市場具有一定稀缺性。
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據業內人士分析，中北所拿江心洲G70地塊，地價3萬元/平方米，是板塊內資質較好的一宗地塊，它的底價成交，給買房人傳遞了一個信號，那就是這一地塊周邊目前在售的二手房，均價4.9萬元/平方米左右，未來或面臨去化壓力。
在支撐南京樓市持續調整的觀點中，還有一個論據，即整體地價的下調。以河西大板塊爲例。此次成交的G70地塊，對面就是綠城於10月份剛拿下的G55地塊。當時綠城以總價69億元競得，樓面地價高達43473元/平方米，這一地價排名南京樓面地價第二。儘管兩宗地塊有一定距離，但都位於河西。
2016年5月13日，經過25輪競拍，葛洲壩地產以32.8億元競得河西南G14地塊，樓面地價高達45213元/平方米。這一樓面價刷新了河西南樓面價紀錄，也成爲南京地塊樓面價第一，並保持至今。
其次，地價調整與地塊容積率密切相關，地塊容積率將不可避免地下調。據房企人士透露，此次南京土地推介，很多地塊的容積率可以接受開發商先出方案再協調。如果樓市行情提振持續放緩，南京樓市或可借新產品置換出一批剛需。
58安居客研究院院長張波此前曾指出，房住不炒，讓市場機制來主導未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區域得到更爲明顯體現。
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南京此次地塊城投托底導致部分板塊地價的波動，以及對未來一年擬出讓地塊的出讓條件進行調整，能否給樓市帶來改變，還有待觀望。
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